채권최고액은 근저당으로 먼저 받을 수 있는 돈의 상한선입니다. 월 1,100만원 외상 거래 가상 사례로 최고액 계산, 넘는 돈, 앞 순위 확인, 확정 시점, 설정 세금까지 정리했습니다.
- 채권최고액은 근저당으로 먼저 받을 수 있는 돈의 상한선입니다. 원금뿐 아니라 이자·지연손해금도 그 안에서 담보됩니다.
- 최고액은 가장 많이 쌓일 수 있는 외상값에 지연손해금 여유분을 더해 정합니다. 월 1,100만원·다음 달 말 결제 가상 사례에서는 3,500만원입니다.
- 최고액을 넘는 돈은 이 담보로 먼저 받지 못하고, 경매를 신청하면 그 뒤 납품은 담보되지 않습니다. 앞 순위 담보와 예상 매각 가격도 함께 확인하세요.
- 세금은 최고액의 0.2%(등록면허세)와 그 20%(지방교육세)입니다. 이 글의 숫자는 이해를 위한 가상 사례이며 법령·판례는 2026년 10월 14일 국가법령정보센터 현행본으로 확인했습니다.
이미지 크게 보기 채권최고액은 무엇이고, 외상 거래에 왜 쓰나요?
채권최고액은 근저당으로 담보받을 수 있는 돈의 상한선입니다. 거래처가 갚을 돈의 한도가 아니라, 그 부동산에서 먼저 받을 수 있는 금액의 한도입니다.
근저당은 거래처나 그 대표의 부동산에 잡아 두는 담보입니다. 민법은 담보할 채무의 최고액만 정하고, 얼마가 담보되는지는 나중에 확정하는 방식으로 설정할 수 있다고 정합니다.[근거 1]
매달 납품하고 매달 받는 거래에 이 방식이 맞습니다. 확정되기 전까지는 외상값이 갚아져 줄었다가 새 납품으로 다시 늘어나도 근저당은 그대로 유지됩니다.[근거 1]
이해를 위한 가상 사례로 이어 가겠습니다. 우리 회사는 거래처 한빛상사에 매달 1,100만원(부가세 포함)어치를 납품하고, 대금은 납품한 달의 다음 달 말에 받습니다. 한빛상사 대표의 상가 건물에 근저당을 설정하기로 했습니다.
도해 크게 보기 채권최고액 안에는 무엇까지 들어가나요?
원금만이 아닙니다. 이자도 최고액 안에 들어가는 것으로 봅니다.[근거 1] 그래서 최고액을 미수금 원금과 똑같이 잡으면, 늦게 받는 동안 붙는 지연손해금(늦게 갚아서 더 내야 하는 돈)을 담을 자리가 없습니다.
일반 저당권은 지연손해금을 원금 이행기일이 지난 뒤 1년분까지만 담보합니다.[근거 2] 근저당은 채권최고액이라는 상한 안에서 담보 범위를 봅니다.
대법원은 경매신청 등으로 담보할 채무가 확정된 뒤에도, 확정 전에 생긴 원금에 대해 그 뒤 붙는 이자·지연손해금은 최고액 범위 안에서 계속 담보된다고 봤습니다.[근거 3]
물품대금처럼 상행위로 생긴 채무는 계약에 정한 이율이 없으면 연 6%의 법정이율을 씁니다.[근거 4] 계약서에 연체 이율을 따로 정했다면 그 이율로 여유분을 계산합니다.
| 항목 | 최고액 안에 들어가나 |
|---|---|
| 납품 대금 원금 | 들어감 |
| 이자·지연손해금 | 들어감(최고액 안에서) |
| 최고액을 넘는 금액 | 이 담보로 먼저 받지 못함 |
도해 크게 보기 채권최고액은 얼마로 정하면 되나요?
가장 많이 쌓일 수 있는 외상값에 지연손해금 여유분을 더해 정합니다. 법으로 정한 배수는 없으니, 거래 조건으로 직접 계산하는 편이 정확합니다.
한빛상사는 다음 달 말 결제라, 평소에도 이번 달 납품분과 지난달 납품분 두 달치가 기한 전 잔액으로 남습니다. 여기에 한 달 연체가 생길 수 있다고 보면 1,100만원 × 3개월 = 3,300만원이 가장 많이 쌓일 수 있는 외상값입니다.
연체가 이어져 경매까지 1년이 걸린다고 가정하고 연 6%를 붙이면 3,300만원 × 6% = 198만원입니다. 3,300만원 + 198만원 = 3,498만원이므로 최고액은 3,500만원으로 잡았습니다.
납품 규모가 늘 계획이라면 그만큼 더해 두세요. 설정 뒤 최고액을 올리려면 건물 주인의 동의를 받아 변경 등기를 다시 해야 해서, 처음 계산이 중요합니다.
| 계산 항목 | 금액(가상 사례) |
|---|---|
| 기한 전 잔액 2개월 | 2,200만원 |
| 연체 여유 1개월 | 1,100만원 |
| 지연손해금 1년(연 6%) | 198만원 |
| 합계 → 채권최고액 | 3,498만원 → 3,500만원 |
도해 크게 보기 미수금이 채권최고액을 넘으면 넘는 돈은 어떻게 되나요?
넘는 돈은 이 근저당으로 먼저 받지 못합니다. 담보 없는 일반 채권으로 남아, 다른 채권자들과 같은 순서에서 받아야 합니다.
한빛상사의 외상값이 4,200만원까지 불어났다면 3,500만원까지만 담보되고 700만원은 담보 밖에 있습니다. 미수금이 최고액에 가까워지면 출고를 줄이거나 최고액 변경을 협의할 때입니다.
건물이 누구 것인지에 따라 말소 조건도 다릅니다. 거래처 회사가 자기 건물에 설정했다면, 최고액만 갚아서는 근저당 말소를 요구할 수 없고 채무 전액을 갚아야 한다는 판례가 있습니다.[근거 5]
반대로 대표 개인처럼 남의 채무를 위해 자기 건물을 내준 사람(물상보증인)은 최고액만 갚으면 말소를 청구할 수 있다고 봤습니다.[근거 6] 한빛상사 사례가 여기에 해당하므로, 최고액을 넘는 돈은 이 건물로는 받기 어렵다고 보고 관리해야 합니다.
도해 크게 보기 근저당을 잡기 전에 등기부에서 무엇을 확인하나요?
앞 순위 담보가 얼마인지와 건물이 실제로 팔릴 만한 값을 함께 봅니다. 근저당은 등기 순서대로 받기 때문에, 앞 순위가 다 가져가면 우리 몫이 남지 않습니다.
등기사항증명서의 갑구에는 소유자와 가압류·압류가, 을구에는 앞 순위 근저당과 그 채권최고액이 나옵니다. 앞 순위의 최고액은 실제 남은 대출과 다를 수 있으니, 가능하면 거래처에게 대출 잔액 자료를 요청하세요.
가상 사례로 계산해 보겠습니다. 건물 시세가 3억원이어도 경매에서는 그보다 낮게 팔릴 수 있어, 팔리는 값을 시세의 80%로 잡으면 2억 4,000만원입니다(설명을 위한 가정이며 실제 낙찰률이 아닙니다).
을구에 은행 근저당 최고액이 2억 4,000만원이라면 2억 4,000만원 − 2억 4,000만원 = 0원이라 우리 몫이 남지 않을 수 있습니다. 은행 대출 잔액이 1억 8,000만원이라면 6,000만원이 남아 우리 최고액 3,500만원을 채울 수 있습니다(이자 등을 뺀 단순 계산).
등기부에 나오지 않지만 먼저 빠지는 돈도 있습니다. 경매 비용이나 법이 먼저 돌려주게 한 일부 임차보증금·세금이 앞서면 우리 몫은 더 줄 수 있으니, 여유를 두고 판단하세요.
| 가상 계산 | 금액 |
|---|---|
| 예상 매각 가격(시세 3억 × 80%) | 2억 4,000만원 |
| 앞 순위가 최고액만큼 가져가면 | 남는 몫 0원 |
| 앞 순위 실제 잔액이 1억 8,000만원이면 | 남는 몫 6,000만원 |
도해 크게 보기 근저당은 언제 확정되고, 그 뒤 납품은 담보되나요?
확정되면 그 뒤 새로 생긴 외상값은 담보되지 않습니다. 확정은 담보할 채무의 금액이 정해지는 것을 말합니다.
대법원은 근저당권자가 채무 불이행을 이유로 경매를 신청하면 그때 채무액이 확정되고, 그 뒤 경매신청을 취하해도 확정의 효과는 되돌아가지 않는다고 봤습니다.[근거 7]
확정 뒤 새로운 거래에서 생긴 원금은 담보되지 않지만, 확정 전 원금에 붙는 이자·지연손해금은 최고액 안에서 계속 담보됩니다.[근거 3] 경매를 신청한 다음 날 한빛상사에 납품한 대금은 이 근저당 밖이라는 뜻입니다.
그래서 경매신청을 검토하는 시점에는 추가 출고를 함께 멈출지 정해야 합니다. 거래 기본계약을 끝내는 경우에도 계약서의 결산기·확정 조항을 확인하세요.
도해 크게 보기 근저당 설정 비용은 얼마나 드나요?
세금은 채권최고액을 기준으로 계산합니다. 저당권 설정 등기의 등록면허세는 채권금액의 1,000분의 2이고, 지방교육세는 그 등록면허세의 100분의 20입니다.[근거 8][근거 9]
최고액 3,500만원이면 등록면허세는 3,500만원 × 0.2% = 7만원, 지방교육세는 7만원 × 20% = 1만 4,000원으로 합계 8만 4,000원입니다.
등기 신청 수수료와 법무사 보수는 따로 듭니다. 등기를 신청할 때는 국민주택채권 매입 의무가 붙을 수 있어[근거 10], 금액과 면제 여부는 등기 전에 법무사나 채권을 다루는 은행에 확인하세요.
대도시에 새로 세운 법인 등 일부 경우에는 등록면허세가 무거워지는 규정도 있습니다.[근거 8] 회사 상황이 여기에 해당하는지는 신청 전에 확인합니다.
| 세금(최고액 3,500만원) | 금액 |
|---|---|
| 등록면허세(0.2%) | 7만원 |
| 지방교육세(등록면허세의 20%) | 1만 4,000원 |
| 합계 | 8만 4,000원 |
근저당을 잡은 뒤 채권 장부에는 무엇을 적나요?
설정한 날의 정보와 매달 바뀌는 미수금을 같은 줄에 적습니다. 최고액은 고정돼 있고 외상값은 매달 움직이므로, 둘을 나란히 봐야 담보가 모자라는 순간을 놓치지 않습니다.
최고액 사용률은 현재 미수금을 채권최고액으로 나눈 값입니다. 한빛상사 미수금이 2,800만원이면 2,800만원 ÷ 3,500만원 = 80%입니다. 몇 %에서 출고를 줄일지는 회사가 정하는 내부 기준이며 법정 기준은 아닙니다.
거래처 대표에게 근보증(정해진 한도까지 앞으로의 채무를 보증)도 받았다면 그 최고액도 서면으로 정해야 효력이 있습니다.[근거 11] 근저당 최고액과 보증 최고액을 같은 칸에 섞지 말고 따로 적으세요.
| 장부 칸 | 적는 내용 |
|---|---|
| 담보 부동산·소유자 | 대표 개인 상가 · 물상보증인 |
| 채권최고액·순위 | 3,500만원 · 을구 2순위 |
| 담보하는 거래 | 물품공급 기본계약의 납품 대금 |
| 현재 미수금·사용률 | 2,800만원 · 80% |
| 확정 여부·날짜 | 미확정(경매신청 시 확정) |
| 근보증 최고액 | 근저당과 따로 적기 |
도해 크게 보기 채권최고액에 대해 자주 묻는 질문
은행처럼 원금의 120%로 잡으면 되나요? 그 비율은 대출 실무에서 흔히 보이는 관행이고 법정 기준이 아닙니다. 외상 거래는 결제 주기와 연체 여유가 회사마다 달라서, 위처럼 쌓일 수 있는 외상값부터 계산하는 편이 맞습니다.
근저당을 잡았으면 연체 거래처에도 계속 납품해도 되나요? 미수금이 최고액 안에 있고 앞 순위 몫이 남아 있을 때만 담보가 의미 있습니다. 경매를 신청하면 그 뒤 납품은 담보되지 않으니 출고 판단을 함께 하세요.
거래가 끝나면 근저당은 언제 말소해 주나요? 거래가 끝나고 담보한 외상값을 모두 받았다면 말소에 협조합니다. 거래처 회사 소유 건물이면 최고액만 받았다고 말소해 줄 의무는 없다는 판례가 있으니, 남은 금액을 확인한 뒤 처리하세요.[근거 5]
확인한 근거
- 국가법령정보센터 — 민법 제357조(근저당) ↗
- 국가법령정보센터 — 민법 제360조(피담보채권의 범위) ↗
- 대법원 2007. 4. 26. 선고 2005다38300 판결 — 확정 전 원본의 확정 후 이자·지연손해금 ↗
- 상법 제54조(상사법정이율) ↗
- 대법원 1981. 11. 10. 선고 80다2712 판결 — 채무자 겸 설정자의 말소 청구 ↗
- 대법원 1974. 12. 10. 선고 74다998 판결 — 물상보증인의 변제 한도 ↗
- 대법원 2002. 11. 26. 선고 2001다73022 판결 — 경매신청 때 채무액 확정 ↗
- 지방세법 제28조(등록면허세 세율) ↗
- 지방세법 제151조(지방교육세 과세표준과 세율) ↗
- 주택도시기금법 제8조(국민주택채권의 매입) ↗
- 민법 제428조의3(근보증) ↗
이 글은 일반적인 이해를 돕는 자료입니다. 실제 적용은 거래 내용과 적용 기준에 따라 달라질 수 있습니다.
검토·수정 이력
2026-10-14 · 전문가 검수 확인 후 발행.